晨光漫漫，整齐的会议厅，伴随着温暖励志的音乐，同事们积极主动准时入场参与。

培训课程正式开始，作为本次会议的主持人，人力行政中心陈丽熹热情欢迎大家的到来，为大家简单地介绍了今天的主讲人及培训流程。

基于对此次培训的重视，集团城市更新产业中心肖大强总为本次培训进行致辞，强调了深圳市工改对于房地产企业发展的重要性、及在城市更新中所面临的难题难点，为大家引入了深圳工改的主题之中。

进入了正式的授课环节，董极老师首先从现阶段深圳城市更新的现状出发，强调了“工改——是未来的主场，亦是未来的战场。”通过深圳市城市更新供地结构、工改年均批复建筑面积等寥寥几组数据，体现了工改在深圳市近几年呈逐渐发展的趋势。大数据的铺垫为学员们引入了对深圳工改的认知。同时，强调了深圳工改还面临着4大难题和1大难点：容积率上限、功能配比与设计、转让限制、收益分成、以及地价测算。

由此出发，我们进入到工改的用地模式实操案例专题，董老师从更新类拆除重建工改、非更新类拆除重建工改、综合整治、特殊工业工地模式四个方向分类说明，每个方向都分别从其基础性条件、改造后土地情况、容积率和物业功能面积、研发用房配比、功能转让、地价测算、增值收益详细说明，为实践构建了知识基础。

在更新类拆除重建工改方向，以方大城的案例，讲述通过文化创意加科技服务的泛产品定位，以及后期功能指标的改善，分割销售、预售、法人购买等方式构成现金流；同时，也通过峰荟创智特区的案例，强调了产品市场、功能设计的重要性。

在非更新类拆除重建工改方向，以同泰时代中心为例，可采用50%持有物业通过功能转换，改造为商业和酒店功能的方法，完善项目自身配套，提升综合溢价；通过引入运营公司提供返租，增加公寓的资产投资附加值，提供有保障的固定收益，提升客户购买信心。以星河World为例，实行多期开发，培育区域的成熟度；利用集产融、产教、产居为一体的空间载体，提供承载企业从众创空间、企业孵化器到总部基地的全生命周期空间；创建GALAXY+商务运营体系，深度参与企业发展全生命周期，解决企业核心业务外的经营问题；以华为、深创投、香港中文大学等分属不同领域的多级产业核心为驱动，发挥强大的品牌号召力。

总的来说，工改项目在政策限制及项目依托的不同资源下，市场逐渐形成以地产化操作和产业模式运营两大开发模式。

在综合整治和特殊工业用地项目方向中，以深圳湾科技生态城为例，再一次说明了分割销售的创新点与重要性。

来到深圳工改影响及对策的专题，董老师重点从产业申报、容积率、功能规划，产品设计四个层面上分析。在产业申报问题上，工业用地升级项目的产业定位是决定项目容积率高低和申报审批进度及其关键的因素；在申请容积率问题上，可以争取申报市重大产业项目、采用自上而下的行政申请方式、以及容积率申报时适当超过按政策方式测算出来的值进行申报。在功能设计层面，建议将配套比例尽可能多打造为易于回现的配套宿舍进行销售，或者根据项目区域价值最大化高价值产品；同时，前期以研发（办公）指标以孵化器名义报批，后期销售转化为产权面积较小的平层或LOFT商务公寓出售。在产品设计问题上，可通过户型拼合、研发改造loft公寓解决。

在工改相关政策专题上，详细列举了工改相关政策趋势、历史遗留问题土地规范、工改非农建设用地指标规定的政策规定，为大家提供了清晰的发展方向。

政策制定与市场行情构建了新的发展模式，充满知识量的一场培训让伙伴们遨游在深圳工改的知识殿堂，为我们更好地发展自身业务，为中天走在行业前端而努力奋斗。

温馨提示：如果有同事对董极老师撰写的《深圳市工业用地实操指引》感兴趣，可以联系集团人力行政中心黄子君（分机：899）进行借阅。